| Casco-levering |
De vraag naar levering van gehele of gedeeltelijke casco woningen en appartementen is de laatste tijd toegenomen. Bij Woningborg komen daarover tal van vragen binnen van kopers en ondernemers. Het cruciale item daarbij is steeds weer: aan welke eisen dient een casco-levering te voldoen?
Algemeen
Er is een onderscheid tussen het op voorhand door de ondernemer aanbieden van casco woningen/appartementen (en hoe deze technisch worden beoordeeld) en casco als gevolg van verzoeken van kopers om minderwerk.
Voor nadere onderbouwing wordt tevens verwezen naar onze Juridische ABC 2015
(tekst bladzijden 37 en 38 hoofdstuk Beperkte Garantie- en waarborgregeling).
Ondergrens dekking bij casco
De Woningborg Garantie- en waarborgregeling kent een afbouwwaarborg en een herstelwaarborg. De bouwonderneming garandeert de kwaliteit van de woning en Woningborg waarborgt deze garantieverplichtingen.
Om de bouwkundige kwaliteit van een woning te kunnen waarborgen, dient de woning volledig wind- en waterdicht opgeleverd te worden onder verantwoordelijkheid van de garantieplichtige bouwondernemer. Er ontstaan namelijk niet te voorziene risico’s, als de wind- en waterdichtheid van een woning afhankelijk is van werkzaamheden door derden (particulieren). Het staat een bouwondernemer natuurlijk vrij andere partijen zoals toeleveranciers, onderaannemers, erkende dakbedekkers etc. te betrekken bij de totstandkoming van de woning. De ondernemer draagt echter wel de eindverantwoordelijkheid.
Nu krijgen wij vaak de vraag wat is nu volledig wind- en waterdicht opgeleverd. Onder volledig wind- en waterdicht opgeleverd verstaan wij dat de garantieplichtige bouwondernemer de volledige buitenschil, welke vaak zal bestaan uit de gevels, daken inclusief de afwerking, kozijnen inclusief beglazing, fundering maar ook de hemelwaterafvoeren en gootconstructies onder zijn verantwoordelijkheid aanbrengt. Deze onderdelen moeten ook in de koop-/aanneemsom zijn opgenomen.
Vragen en antwoorden over casco-levering
Deels richten de vragen zich op het voortraject en worstelen partijen er mee wat wel en wat niet mag worden weg gelaten in een standaard aangeboden woning.
Dient een ondernemer altijd in te stemmen met een verzoek van een koper om minderwerk?
Als naast een standaard meer- en minderwerklijst door een koper wordt verzocht om ander minderwerk, dan kan een ondernemer dat verzoek slechts gemotiveerd afwijzen op basis van één of meerdere van de in de Algemene Voorwaarden, behorende bij de Woningborg-modelovereenkomsten, benoemde gronden. Dat kan zijn als de stand van het werk het niet toelaat om het verzoek nog te verwerken of als het verzoek strijdig is met bijvoorbeeld de eisen in het Bouwbesluit. De koper op zijn beurt kan het door de ondernemer geoffreerde meer- en/of minderwerk afwijzen indien hij bijvoorbeeld om prijstechnische redenen niet wil instemmen met het aanbod
Vervallen er garanties bij het weglaten van onderdelen en zo ja welke garanties vervallen er dan?
Voor alleen de onderdelen welke niet door of namens de ondernemer worden geleverd c.q. uitgevoerd vervallen de garanties. Ook alle gebreken/schade die daarvan direct of indirect het gevolg zijn vallen buiten de garantie. Het komt voor, dat indien een koper bijvoorbeeld alleen het sanitair in de badkamer wil laten vervallen ondernemers meedelen dat dit mogelijk is, maar dat dan de volledige garantie op de gehele woning vervalt. Dat is dus niet juist.
Het overeengekomen minderwerk dient gemeld te worden aan Woningborg.
Woningborg zal hierop een aanhangsel aan het waarborgcertificaat van de koper maken waarmee het minderwerk wordt uitgesloten van haar aan de koper verstrekte waarborgen.
Wat zijn de consequenties als met het doorvoeren van het minderwerk de woning niet meer voldoet aan de bouwvoorschriften (Bouwbesluit)?
Bepaalde soorten minderwerk leiden er toe dat de woning bij oplevering niet voldoet aan de Bouwbesluiteisen (en daarmee ook niet aan de garantievoorwaarden). Er zijn situaties bekend waarin ondernemers een verzoek om minderwerk om deze reden afwijzen en daarbij aangeven dat het niet wordt toegestaan door Woningborg.
Het is echter aan partijen wat ze met elkaar willen afspreken/willen overéénkomen. Wel kan Woningborg in bepaalde gevallen overgaan tot het ontraden van minderwerk. Als partijen wel overgaan tot het overéénkomen van minderwerk dan adviseren wij gebruik te maken van de beperkte garantie- en waarborgregeling en de daarbij behorende nadere overéénkomst. In deze nadere overéénkomst wordt vastgelegd dat de verantwoordelijkheid om voor de betreffende onderdelen aan het Bouwbesluit te voldoen van de ondernemer naar de koper verschuift.
Op de ondernemer rust dus een meldingsplicht jegens koper indien door het minderwerk niet meer aan de Bouwbesluiteisen wordt voldaan. Wij adviseren ondernemers dit in het concrete geval specifiek aan te geven. Het kan immers zijn dat het minderwerk wel of geen afbreuk doet aan de Bouwbesluiteisen.
In tweede instantie voeren partijen soms discussie over de verantwoordelijkheid tijdens de uitvoering, bij de oplevering of tijdens de garantieperiode (vanaf 3 maanden na oplevering).
Welk niveau van uitvoering is acceptabel bij casco-levering?
In de meeste gevallen is het de intentie van kopers om afwerkingen in eigen beheer uit te voeren of men wil sanitaire toestellen zelf of door derden laten installeren. In andere situaties gaan die “eigen” werkzaamheden veel verder. Wij willen benadrukken dat het van groot belang is om in de minderwerkofferte en in de bevestiging nadrukkelijk te vermelden tot hoever de casco-levering strekt. Bij het ontbreken van een heldere afbakening mag een koper ervan uit gaan dat afwerkingen zijn aan te brengen zonder voorafgaande noodzakelijke ingrijpende bouwkundige voorbehandelingen aan het door de ondernemer gerealiseerde onderdeel. Het is handig om in het verkoopgesprek te inventariseren wat de plannen zijn van de koper ten aanzien van de “eigen werkzaamheden”. Dan kan tijdig beoordeeld worden of hetgeen de ondernemer levert en realiseert bruikbaar is voor het door de koper beoogde doel. De ondernemer kan, indien nodig, dan gerichte adviezen geven of het minderwerk kan een andere vorm krijgen. Het is de taak van de ondernemer om de koper vooraf/in de offertefase te wijzen op de consequenties van het gevraagde minderwerk (ook voor wat betreft het eventueel niet voldoen aan het Bouwbesluit).
 
Foto 1. Foto 2.
Maak vooraf duidelijke afspraken over de vlakheid van het te leveren product.
Hoe dient casco-levering getoetst te worden bij oplevering?
Aan de hand van hetgeen is overeengekomen in de geaccordeerde minderwerkopgave dan wel door beoordeling op basis van datgene wat de koper redelijkerwijs op grond daarvan mag verwachten. Zie ook de hierna benoemde adviezen om het geleverde te controleren en de “nulsituatie” vast te leggen.
Hoe om te gaan met klachtmeldingen in de garantieperiode in situaties van casco-levering door de ondernemer en deels door de koper in eigen beheer uitgevoerde werkzaamheden na oplevering?
Zoals bij alle klachtmeldingen zal allereerst getoetst moeten worden aan de toepasselijke garantietermijnen. Daarbij is het ook noodzakelijk voor ogen te houden wat de klacht exact inhoudt (vooral van belang bij de onderdelen met een beperkte garantietermijn). Als de garantietermijn verstreken is, kan direct worden afgewezen. Valt de klacht binnen de garantietermijn, dan zal nader moeten worden onderzocht wat de aard en omvang van de klacht is alsmede welke oorzaak er aan ten grondslag ligt. Het vaststellen van de oorzaak van gebreken en de bewijslast is niet altijd eenvoudig. Soms is het onderscheid tussen oorzaak en gevolg niet helder. Bij klachtmeldingen geldt in algemene zin een onderzoekplicht voor de ondernemer en bij afwijzing van klachten zal een onderbouwing moeten worden gegeven. Is er daarentegen gebruik gemaakt van een “nadere overeenkomst”, dan betekent dit dat bij klachten door de koper over het minderwerk de bewijslast bij de koper is komen te liggen. Bij twijfelgevallen komt het erop aan of en, zo ja, hoe kan worden aangetoond of het gebrek/de schade veroorzaakt wordt door hetgeen de ondernemer geleverd heeft of door hetgeen na oplevering in opdracht van de koper is gerealiseerd.
Daarom adviseren wij vóór oplevering:
- Leg zoveel mogelijk vast: “Wat is het te leveren casco-niveau”;
- Laat de leidingen afpersen (rapporten), controleer hetgeen je levert!;
- Voer op voorhand een camera-inspectie van het riool (bouwafval) uit of maak een proefopstelling om het correct functioneren vast te leggen;
- Maak foto’s tijdens het uitvoeringsproces;
- Houdt rekening met extra risico ’s tijdens de uitvoering als bijvoorbeeld geen dekvloer wordt geleverd en leidingwerk langere tijd onbeschermd ligt, welke daardoor tijdens het werk kan beschadigen. Controleer daarom de staat van het leidingwerk met extra aandacht bij de oplevering. Meldt bij het afspreken van het minderwerk wat dit betreft ook de risico ’s voor koper na oplevering als het leidingwerk langere tijd onafgeschermd ligt.
Bij het ontbreken van een goed opgebouwd verweer na klachtmeldingen dient u er rekening mee te houden dat kopers het voordeel van de twijfel kunnen krijgen aangezien zij (ook in jurisprudentie) als leek worden beschouwd.
Klachten die regelmatig worden gemeld bij Woningborg:
- De leidingen liggen niet correct en de koper kan hierop niets aansluiten;
- Buitensporige onvlakheden (bijv. onderling verschil tussen plafond- of wandvlakken);
- Scheuren in materiaal ondergrond (bijv. in wanden);
- Na aansluitingen door derden op de door de ondernemer aangebrachte leidingen (badkamer/toilet) blijkt disfunctioneren van het sanitair;
- Lekkages waarbij beide partijen wijzen naar het werk van de ander;
- Vervuiling in leidingwerk welke is ontstaan voor of na de oplevering.
Foto 3. Beschadiging in de ruwbouw valt onder verantwoordelijkheid van de ondernemer en is niet voor rekening van koper of diens applicateur.
Foto 4. Onvlakheid van de wand ten gevolge van een dergelijke uitvoering. Indien een meer dan normale activiteit nodig is in verband met het uitvlakken komt dit (ook in de casco-uitvoering) ten laste van de ondernemer. |
|
|
|
|
